Mifasso — acheter une villa à plusieurs, sans se planter.
Neuf destinations passées au crible pour un achat groupé entre amis : 4 à 12 associés, 50 k€ chacun, une villa partagée qu'on habite 3 à 5 fois par an et qu'on loue le reste du temps. Pas une plaquette de promoteur : un memo d'investment committee où les chiffres ne mentent pas.
Ce qu'il faut savoir
en deux minutes.
Neuf destinations composent désormais l'atlas : cinq "prime" issues des analyses V1/V2 (Maroc Taghazout, Lombok, Bali Uluwatu, Phuket Bang Tao, Costa Rica Santa Teresa) et quatre "value" issues du cross-check V3 (Sri Lanka Weligama, Thaïlande Koh Lanta, Mexique Puerto Escondido, Brésil Itacaré). Chacune répond à un rationnel différent — accessibilité budget, rendement Airbnb, lifestyle pur, ou pari foncier long terme.
Avec 50 k€ cash par tête × 4 à 12 amis, l'enveloppe totale MIFASSO oscille entre 200 k€ et 600 k€. Les prix tier ont été actualisés mai 2026 (Mubawab, Properstar, Bali Property Rules, REIC Thailand, agences listées). Les ROI nets intègrent désormais la fiscalité réaliste incluant CSG-CRDS 17,2% sur revenus patrimoine hors EEE.
Le simulateur ci-dessous arbitre en temps réel. Bougez les curseurs et observez quelles destinations passent en Premium / Cible accessible, Entry seulement ou Hors zone.
Réglez,
on recalcule tout.
À gauche, vos réglages — bougez les curseurs. À droite, le verdict en direct : meilleure option, chiffres clés et classement complet des neuf destinations se recomposent instantanément.
Taghazout
Classement complet des 9 destinations
Tier d'abord, puis scoreNeuf destinations.
Cinq prime, quatre value.
Chaque carte porte sa propre thèse d'investissement. Cliquez pour ouvrir le deep dive complet. Les statuts (accessible / tendu / hors zone) se mettent à jour selon votre simulateur.
Une destination
au microscope.
Sélectionnez n'importe laquelle des six pour ouvrir sa fiche : narratif, business plan dynamique sur votre budget, callouts juridiques, métriques opérationnelles.
Taghazout
Acquisition cible (à votre budget)
Business plan annuel
Villa premium · gestion déléguéeIndicateurs synthétiques
Tout sur une ligne.
Vue d'ensemble compacte pour scanner d'un coup d'œil les variables critiques.
| Destination | Type de bien · à votre budget | ROI net | Lifestyle | Vol Europe | Risque | Tier | Score |
|---|
La structure
qui rend MIFASSO viable.
L'indivision directe est une bombe à retardement. À 4-12 associés, la structuration en double niveau et un pacte robuste sont la couverture la plus rentable de tout le projet.
Pour MIFASSO à 50 k€ cash × 4-12 amis, la bonne nouvelle est que la complexité juridique se calibre sur la destination. Si l'actif est en Maroc, une SARL marocaine détenue à 100% par une SC ou SARL française suffit largement — coût total setup ~15-25 k€, simple et fiscalement clair via convention France-Maroc.
Si la destination retenue est Lombok ou Bali, on bascule sur une PT PMA locale détenue par une holding — luxembourgeoise (Soparfi) pour les enveloppes >300 k€, ou simple SC française pour les enveloppes plus modestes. Pour Phuket ou Koh Lanta, leasehold 30 ans enregistré + holding ; pour Sri Lanka, bail 99 ans ou société locale ; pour Costa Rica, Itacaré et Puerto Escondido, pleine propriété directe (ou fideicomiso 50 ans au Mexique) via société ou en nom propre selon la fiscalité.
Quel que soit le pays, le pacte d'associés est non négociable. Ce n'est pas un confort. À 8 amis sur 10 ans, la probabilité d'un conflit majeur (divorce, désaccord stratégique, défaut financier d'un associé) est statistiquement supérieure à 25%. Le pacte est l'assurance qui rend MIFASSO viable.
Système de points usage personnel. Calendrier annuel validé en novembre N-1. Points peak/off-peak. Surcharge si dépassement. Rotation des priorités d'année en année.
Majorités graduées. 50%+1 pour le courant ; 75% qualifié pour cession >100 k€, dette nouvelle, modification statuts ; unanimité pour vente du bien principal ou dissolution.
Buy/sell shotgun anti-blocage. Si désaccord persistant, un associé peut proposer un prix : les autres doivent acheter à ce prix ou vendre à ce prix. Évite tout deadlock.
Kill-switch automatique. EBITDA négatif 24 mois consécutifs OU litige majeur non résolu en 6 mois → vente ordonnée déclenchée par défaut.
Préemption + valorisation expert. Sortie d'un associé : droit de préemption des autres au prorata, prix fixé par expert indépendant, paiement 50/50 sur 24 mois, décote illiquidité 10-15%.
Réserve capex intouchable. 3 %/an de la valeur de l'actif, logée sur compte dédié, validée en AG annuelle. Refus de capex impossible.
Dix phases,
de l'idée aux clés.
Un plan d'opérateur, pas un PowerPoint. Chaque phase a son objectif, ses actions, ses erreurs classiques, son budget et ses interlocuteurs. Timeline réaliste : 18-24 mois de la fondation à la mise en location.
Les six,
classées selon vos réglages.
Cette liste se réordonne en direct avec le simulateur — tier d'abord, puis score. La thèse d'investissement de chaque destination, dans l'ordre de votre arbitrage actuel.
Ce que ce document
ne dit pas (encore).
Un memo honnête signale ses propres angles morts. Voici ceux du premier jet — à enrichir en deuxième itération avec recherches ciblées.
Prix tier mai 2026 confirmés par cross-check 3 rapports V2 (Mubawab, Properstar, Bali Property Rules, REIC Thailand). Re-vérifier 30 jours avant offre engageante — l'inflation matériaux 8-12%/an et les fluctuations devises FX (MAD/IDR/THB/CRC) bougent ces ranges trimestriellement.
Les ROI nets V5 intègrent CSG-CRDS 17,2% sur revenus patrimoine hors EEE (hypothèse résident affilié sécu FR). Pour associé affilié sécu étrangère (jurisprudence De Ruyter), exemption applicable → net +15-20%. À valider fiscaliste cross-border avant signature.
⚠️ Bali Pondok Wisata 31/03/2026 : NIB + licence sinon délistage Airbnb/Booking (48 démolitions Bingin juillet 2025 confirment enforcement). Costa Rica Ley 9996 14/07/2026 : seuil 150 k$ avant réversion 200 k$. Maroc IGOC 2026 entré en vigueur 01/01/2026 (rapatriement 2M MAD/an si détention >10 ans).
Villa Finder event août 2025 (21 owners) : Airbnb supply +18% YoY (39 000 listings), booking values -21,6% YoY, discounting 15%→19%. Projeter Uluwatu sur scénario conservateur, pas reprise. AirROI Uluwatu peak ADR 250-271 USD villa 3BR median (non pas $600 que pousse parfois la com agences).
REIC Thailand cité Bangkok Post 2025 : 1 908 villas Phuket unsold, absorption tombée 5,5%→1,8%/mois → 4+ ans à absorber. CBRE H1 2025 : new launches -41,5% YoY. Privilégier resale unités existantes vs neuf à <800 k€.
Les 4 destinations "value" V3 ont chacune leur réserve : Itacaré = risque change BRL (-23% en 5 ans, à provisionner ±25%) + accès ~17h. Puerto Escondido = fiscalité lourde (WHT 25%+IVA 16%) + risque ejido (diligence titre). Koh Lanta = mousson 5 mois + accès ~16h. Sri Lanka = bail 99 ans (pas freehold) + LKR volatile.
Pas de freehold étranger Bali/Lombok. Négocier bail initial ≥35-40 ans pour préserver valeur exit (décote 15-30% si résiduel <25 ans à la revente). Structure cible : HGB sur HPL via PT PMA (Bali) ou ITDC (Mandalika).
PM identifiés et cross-checkés : Cabo Bali Uluwatu (13% gross no markup) > Bukit Vista 20%. Maju Properties Lombok (14% multilingue FR/EN). Real Estate Grupo Santa Teresa (18-22%). Côté value : Ceylon Real Estate / Ministry of Villas (Sri Lanka), Siam Real Estate (Koh Lanta), Casita MX (Puerto Escondido), Bossa Nova Sotheby's / Kalliste (Itacaré). Taghazout / Phuket restent gaps à valider en reconnaissance.
Statistiquement, 25-35% des projets co-détenus amicaux connaissent un conflit majeur sur 10 ans. Pacte d'associés robuste (15-25 k€) = assurance la plus rentable. Inclure : drag/tag-along, sortie expertise, médiation, algorithme draft pick rotatif (Pacaso SmartStay style : 3 nuits min sur Special Dates, rotation auto).
Cross-check DOM target tier : Taghazout 120-180 j · Santa Teresa 110-160 j · Uluwatu 90-150 j · Phuket 6-12 mois resale (4+ ans neuf) · Lombok 180-270 j · Koh Lanta ~150 j · Weligama 6-12 mois · Puerto Escondido ~90 j · Itacaré ~140 j. Prévoir réserve trésorerie 24 mois opérationnels.
Annexe · optionnel
Comment le classement est calculé
La méthode de scoring derrière le simulateur — pour les curieux. Pas nécessaire pour décider.
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Comment le classement est calculé
La méthode de scoring derrière le simulateur — pour les curieux. Pas nécessaire pour décider.
D'abord l'accessibilité : votre budget vous donne accès à quel niveau d'ambition sur chaque destination. Ensuite la qualité : à tier égal, la destination qui matche le mieux votre vibe.
Que peut-on acheter,
vraiment ?
Pour chaque destination, votre enveloppe MIFASSO ouvre l'accès à l'un des quatre tiers ci-dessous. Le tier — donc le produit que vous achetez — pèse le plus dans le classement.
Règle dure. Une destination "Cible accessible" classera toujours au-dessus d'une "Entry seulement", peu importe la vibe choisie. L'appart à Phuket ne bat pas la villa à Taghazout.
À tier égal,
qu'est-ce qui prime ?
Cinq critères pondérés selon la vibe sélectionnée. La pondération module le score de ±1,5 point — assez pour départager deux destinations dans le même tier, jamais assez pour qu'une Entry batte une Cible.
À 400 k€, Lombok dépasse mécaniquement Taghazout — non parce que la destination est intrinsèquement meilleure, mais parce que le produit accessible est une vraie villa, pas un studio. C'est l'arbitrage MIFASSO.
Note V5 — Fiscalité dans les ROI affichés. Les rendements nets affichés intègrent désormais une couche fiscale réaliste pour résident affilié au régime social français (CSG-CRDS 17,2% sur revenus du patrimoine hors EEE). Pour associés affiliés à un régime sécu étranger (jurisprudence De Ruyter / Vermöglens), l'impact CSG ne s'applique pas — net réel +15-20%. À valider avec fiscaliste cross-border avant signature.